小产权房，也称为“乡产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋。这类房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

小产权房存在以下特点：

未缴纳土地出让金：

小产权房没有缴纳相应的土地出让金，因此不具备国家认可的正式产权。

产权证非国家颁发：

其产权证由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门，因此不具备法律效力。

只能在农村村民之间买卖：

小产权房只能在农村村民之间进行买卖，不能卖给城市居民。

法律属性不明确：

在国家层面，小产权房在土地权证和房屋产权方面没有任何支持，因此不具备真正的法律意义。

存在风险：

购买小产权房无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，且可能面临政策风险和法律纠纷。

尽管小产权房价格较低，但由于其法律属性不明确，购买此类房屋存在较大风险。建议谨慎考虑购买小产权房，以避免未来可能出现的法律纠纷和损失。