房产的租金回报率受多种因素影响，包括地理位置、周边设施、房产类型、市场供需状况以及持有成本等。以下是一些影响租金回报率的因素：

地理位置和周边设施：

位于城市中心或交通便利的地区，周边设施齐全的房产通常租金收益更高。

房产类型：

不同类型的房产有不同的租金收益率。公寓和联排别墅等小型住宅通常比单户住宅租金收益率高，因为它们的维护成本较低。

市场供需状况：

当房源供不应求时，租金往往会上涨，从而提高租金回报率。

持有成本：

租金回报率需要考虑持有成本，如物业税、保险和维修费用等。

经济环境和政策：

经济繁荣时期和有利于房地产投资的政策可能会提高租金回报率。

房产状况：

维护良好的房产通常能够吸引更多租户，提供更高的租金收益。

举例来说，柬埔寨金边的房产租金回报率曾达到6.92%，排名全球第四，东南亚第一，这可能与金边的经济发展水平、旅游业的兴盛以及相对较低的房价有关。而在中国的一线城市，如北上广深，租金回报率较低，不到3%，这可能与这些城市房价较高、租金收入相对于房价较低有关。

需要注意的是，租金回报率会随着市场状况的变化而变化，投资者在考虑投资时应密切关注相关市场动态